沖縄県那覇市遺言・相続専門 行政書士 城間 恒浩 のＪＡＺＺＹ（ジャジー）なブログ

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自分の仕事に関連することなら、逆営業します（笑）


沖縄県那覇市のJAZZが大好きな遺言・相続専門の行政書士、ジャジーこと 城間恒浩 です。


食事の後にJAZZを聴きながらブログを書いてます。
サックス奏者John Coltraneの名盤「Ballads」に収録されている「Say It (Over and Over Again)」。

バラードです。
とてもいい曲です。
でも食事の後に聴くと睡魔が襲ってきます（笑）

しかし、タイトルの意味は「言って！何度も何度も繰り返し。」。
何を言わされているのでしょうか（笑）
すいません想像力が乏しくて。


今朝、自宅兼事務所の呼び鈴がなって出てみると、元気の良さそうな２０代くらいの丸坊主の男性がたってました。

営業のようです。

若い営業マン「不動産会社ですが、空いている土地などはないでしょうか！あるようでしたら有効活用しませんか！」



営業マンが持ってきたパンフレット。


最近は、収益物件であるアパートやマンションをオーナーさんが立てて、不動産会社が３０年間とか一括借り上げして、家賃保証する「サブリース」というスキームの提案が多いです。

サブリースの評判は巷で様々でして、ここでいい悪いは議論しません。
ただ、僕は、そのスキームを使って賃貸マンションを建てた決断をしたオーナーさんには不動産屋はその際に起こる相続のことも提案したほうがいいのではないかと思うのです。


相続においては、土地の評価については、空き地や自分の家を建てているよりも、他人の住むアパートやマンションが建っているほうが土地の評価が下がるので、相続税対策になります。
土地をたくさん持っている方であれば、サブリースを使うかは別として検討の余地はあるかもしれません。

その辺の仕組みは昨日のブログを読んでくださいね。




また、不動産会社が空き室があっても家賃保証してくれるので、収入は得られます。
その物件を子供たちに相続させれば、子供たちも喜びますからね。


しかし、アパートやマンションを子供たちに相続させると、全部を共有またはフロアーで分けて所有することになると思います。
一つの物件に複数の所有者がいるのは、あまり好ましくありません。

なぜかというといづれ相続した子供たちもなくなり、その子供たちの相続人に不動産が相続されると、相続により所有者が増えすぎる可能性があるのです。

例えば、親が相続税対策で作った賃貸マンションを子供３名が相続しました。
月日がたちその子供たちが亡くなり、子供の配偶者や子供たちが相続しました。

かりに３名の子供が結婚し、それぞれ２名の子供がいたとしましょう。
相続人は・・・

子供３名　×　（配偶者１名　＋　子供２名）　＝　９名

となります。


親御さんが相続税対策で作った賃貸マンションの持ち主は当初３名だったのが９名に増えました。
もしかしたらこれよりも少ないかもしれないですし、多くなるかもしれません。
でも、相続は相続を生みます。

これでは、収益物件として一人当たりの収入もだいぶ少なくなるでしょうね。
それにサブリースの期間が終わると家賃保証もなくなるのかな？

今のマンションなどは修繕をしっかりしていれば、５０年くらいは持つでしょうから、僕があげた例は十分考えられます。

自分の立てた賃貸マンションなどについては、２度または３度の相続までを考えておいたほうがいいかもしれないですね。
つまりは、孫やひ孫の代まで考えたほうがいいということ。


そこで、最近注目を浴びているのが、「相続信託」。
相続信託は信託契約の一種ですが、相続をスムーズかつ確実に実行できる効果が期待されています。

簡単に説明すると相続対策で建設した賃貸マンションをオーナーが生前に信託して、推定相続人またはそれ以外の孫やひ孫などの家族に収益を分配できる仕組みです。

この相続信託を使うと、先の相続人が多数に上ってしまって、困った状況になるというのを一定の期間は防ぐことができます。
３０年くらいはこの相続信託は活用できます。


それで、冒頭でご紹介した不動産会社の営業マンにこんな話をしました。

僕「サブリースはいいけど、相続はそのあとも続くので、遺言書を書いてもらうとか、相続信託を活用するとかもあわせて提案してあげてよ！
必要なら僕が引きうけるから！」

僕の仕事に絡めて営業させて頂きました（笑）

その営業マンは「相続信託」のことは知らなかったですね。